Boom or Bubble in the Brazil Real Estate Market?

Ao invés de simplesmente tentarmos responder tal pergunta, façamos um exercício de contexto analítico-econômico.

Sem dúvida, que a expansão do crédito imobiliário no Brasil nos últimos anos, motivada especialmente pelo patamar da taxa básica de juros da economia brasileira, atualmente em 8,75%, o mais baixo em toda série histórica da taxa SELIC, muito contribuiu no sentido de transformar em realidade o sonho da casa própria para muitos brasileiros. O aumento na procura por imóveis despertou o “animal spirit” não somente dos empresários construtores e/ou incorporadores, mas, sobretudo, fomentou a atividade econômica de toda espetacular cadeia de negócios imobiliários no Brasil.

Segundo dados da Associação Brasileira da Indústria de Materiais de Construção (Abramat), as vendas de materiais de construção tiveram incremento de 25,8% em março de 2010 na comparação com o mesmo mês do ano passado. Já em termos acumulados no primeiro trimestre de 2010 comparativamente a igual período do ano passado, as vendas do setor aumentaram 19,9%. Para o fechamento de 2010, a estimativa da ABRAMAT é de um crescimento nas vendas da ordem de 15%.

Neste sentido, a prorrogação do prazo do IPI reduzido até o final do ano deverá continuar estimulando os negócios do setor.

Tal incremento no volume de negócios na venda de materiais de construção teve reflexo no mercado de trabalho desse setor, onde o volume de trabalhadores contratados pela indústria de materiais de construção aumentou 9,1% em março de 2010 na comparação com março de 2009 e 3,2% sobre o mês imediatamente anterior (fevereiro de 2010).

Também, no tocante ao mercado de trabalho formal da indústria da construção do país, a dinâmica é exuberante: Segundo dados do CAGED do Ministério do Trabalho e Emprego – MTE -, o saldo líquido de empregos formais gerados no setor no Brasil no primeiro trimestre de 2010 atingiu a 127.694 postos de trabalho, o que corresponde a 19,43% do saldo líquido total de empregos gerados em toda a economia brasileira no período, que foi de 657.259 postos de trabalho. Vale ressaltar que, segundo dados do RAIS, em 2008, a indústria da construção apresentava naquele ano um estoque de emprego formal no Brasil da ordem de 1.914.596 trabalhadores, o que corresponde a 4,85% do estoque total de empregos formais existentes em toda economia brasileira, que era de 39.441.566 postos de trabalho.

Por outro lado, segundo dados divulgados pela Embraesp e SECOVI’s regionais do país, o preço dos imóveis teve o seguinte aumento nas principais cidades do país: São Paulo, variação de 100% nos últimos cinco anos; Brasília, 50% nos últimos dois anos; Curitiba, 100% em dois anos; Rio de Janeiro, 100% em dois anos; Recife, 60%, em um ano e Porto Alegre, com um comportamento dissonante de tais números, com apenas 10,5% no último ano. Em cima de tais dados, alguns analistas, como dizia Chico Buarque de Holanda, já “… andam suspirando pelas alcovas”, profetizando sobre a tal bolha imobiliária tupiniquim, se esta estaria em formação. Logicamente que, ao julgar-se pelas variações de preços dos imóveis detectadas pelos SECOVI’s e demais agentes econômicos atuantes no segmento, se teria, aí sim, motivos para preocupações, uma vez que tal variação de preço dos imóveis é bastante superior à rentabilidade média oferecida por diferentes ativos financeiros rentabilizados, por exemplo, com base naquela que eu chamo carinhosamente, de prime rate tupiniquim (SELIC).

Sobretudo, devemos analisar se este comportamento evolutivo recente dos preços dos imóveis nas diversas regiões evidencia um descolamento daquilo que chamados de reais fundamentos da economia. Há certo “zum, zum, zum”, de que as construtoras e/ou incorporadoras tem recebido um assédio fora do normal de investidores (institucionais ou não) em relação à oferta imobiliária de empreendimentos, tanto ainda na planta, quanto em construção ou concluídos para fins de aquisição para posterior desova no mercado.

Ora, se dentro de uma análise de custo de oportunidade considerarmos que um ativo financeiro oferecido no mercado, rentabilizado com base na taxa SELIC, estará oferecendo, no final das contas, uma rentabilidade líquida bastante abaixo daquela que vem sendo oferecendo no mercado imobiliário, vis a vis naturalmente, os diferentes graus de risco, é lógico que a possibilidade de auferir maior rentabilidade através de ativos imobiliários, provoque uma espécie de frenesi no investidor.

Senão, vejamos: Descontando-se da taxa SELIC nominal de 8,75% ao ano a inflação esperada para os próximos doze meses medida pelo IPC-A (4,72% segundo o último Relatório de Mercado – FOCUS do Banco Central de 16-04-2010) e a cunha fiscal incidente sobre a rentabilidade de tal ativo (cerca de dois pontos percentuais), tem-se uma rentabilidade líquida de apenas 2,67%, a depender, logicamente, do perfil do papel em termos de prazo de aplicação e grau de exposição ao risco.

Agora, se houver dentre tais investidores do mercado imobiliário, aqueles com perfil semelhante aos investidores (ou serão especuladores?) que atuaram no boom e na bubble imobiliária norte-americana, pessoas que tomavam (ou será alavancavam?) empréstimos lastreados em valores hipotecários super inflacionados para fins de adquirirem um segundo, um terceiro ou até mesmo quarto imóvel, ou ainda, para construírem e após revenderem e, também, para a aquisição de recebíveis imobiliários no até então, ultra dinâmico mercado secundário de papéis imobiliários, aí sim, haverá motivos de sobra para no mínimo, colocarmos nossas barbas de molho…

E o pior nessa situação é que infelizmente não temos no Brasil, consistentes e confiáveis índices de preços de imóveis disponibilizados a partir de uma boa série temporal e preferencialmente segmentado por faixas de valor, tipologia de imóvel, região e estágio de construção, para que possamos mensurar o comportamento evolutivo dos diferentes ativos imobiliários em diferentes conjunturas, quer sejam, imóveis novos, usados ou imóveis para locação. A dinâmica da inflação que é observada no mercado de insumos materiais, mão de obra ou equipamentos da construção é diversa da dinâmica dos preços dos ativos imobiliários.

Outro fator preocupante, no sentido da possibilidade de estar em formação no Brasil uma bolha especulativa de preços imobiliários, diz respeito à escassez de terrenos nas grandes cidades – onde os preços da terra já são mais elevados -, especialmente em relação ao segmento de imóveis no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), na faixa renda de 3 a 10 salários mínimos (SM) mensais. Já na faixa de zero a três Salários Mínimos há cidades onde até o momento, ou não foi contratada nenhuma unidade, ou foram contratadas pouquíssimas unidades, uma vez que, devido ao alto custo dos lotes nas principais cidades, construtoras e prefeituras não conseguem encontrar áreas cujos preços dos terrenos permitam viabilizar empreendimentos dentro dos valores máximos permitidos pelo programa, que atinge, por exemplo, a R$ 52 mil em São Paulo e R$ 45 mil no Rio Grande do Sul. Não é à toa, pois, que os Secretários Estaduais da Habitação do país, reunidos no Fórum Nacional de Secretários de Habitação e Desenvolvimento Urbano (FNSHDU) no dia último dia 13 de abril, consideraram os limites atuais insuficientes, diante dos preços dos terrenos, fato este que motivou tal fórum a postular junto ao Governo Federal, por um aumento de 35% no valor máximo dos imóveis destinados a famílias com renda até R$ 1.395 dentro do PMCMV. “Em cidades como Rio e São Paulo, só o terreno custa mais que a cota imposta pelo programa”, disse o secretário Lair Krähenbühl, que assumiu a presidência do FNSHDU durante tal reunião. Segundo ele, apenas o custo da construção sai por pelo menos R$ 55 mil na capital paulista, por isso o pleito para que o valor alcance pelo menos R$ 70 mil para tornar a construção viável. “As construtoras têm papel fundamental, mas elas também não conseguem produzir material nessa faixa de valor”, completou. Ainda, segundo o Lair, não adianta aumentar a quantidade de imóveis destinados à baixa renda sem aumentar o subsídio governamental. Além do valor máximo dos imóveis para baixa renda, foram discutidos outros pontos como o atendimento prioritário às famílias que moram em áreas de risco, a criação de linhas de crédito exclusivas para urbanização e a adoção do desenho universal nas construções do programa. Nas próximas semanas, serão realizadas reuniões do Fórum em diversos estados do país para finalizar a redação da carta que será enviada ao governo federal com as sugestões ao programa Minha Casa, Minha Vida 2.0 “Além de apresentar nossas manifestações, pretendemos, por meio de uma rede nacional coordenada pelo FNSHDU, ajudar os candidatos à presidente da República e governadores a definir suas políticas de habitação”, disse Krähenbühl, que, pelo tom das declarações, promete “esquentar” os debates eleitorais deste ano, especialmente em relação a este tema tão caro à sociedade brasileira, qual seja o da moradia digna. Vale lembrar que a chamada segunda fase do programa, anunciada no final de março, dentro das obras previstas no PAC 2 (Programa de Aceleração do Crescimento), prevê 2 milhões de unidades entre 2011 e 2014, sendo 60% (1,2 milhão) para a baixa renda.

Voltando ao tema, “boom or bubble?”, observe-se o comportamento evolutivo do volume de contratações de financiamentos habitacionais no âmbito do SBPE. Vejam que em 2005, há, portanto, apenas cinco anos, o volume de financiamentos imobiliários através dos recursos da poupança atingia a R$ 5 bilhões e nos últimos doze meses fechados em março último já atingiram a pouco mais de R$ 38 bilhões com previsão de atingir a R$ 50 bilhões ao final de 2010, sem dúvida, um salto fantástico que apenas evidencia a magnitude da demanda reprimida por moradia digna que se formou no Brasil durante um quarto de século (1981 a 2006), período no qual a economia brasileira literalmente andou de lado, dentro da letargia econômica do “stop and go”.
Por fim, mas não menos importante, só para colocar um pouco mais de pimenta neste debate, que tal começarmos a considerar que, segundo o mesmo Relatório de Mercado do banco Central mais conhecido como pesquisa FOCUS, ao final do mais do que “cantado” anunciado e aguardado ciclo de ajuste para cima na taxa SELIC (cujo início é esperado já para a reunião do COPOM desta semana), teremos, segundo a última FOCUS de 23 de abril, alcançado ao final de 2010 uma meta SELIC de 11,75% ao ano, o que implica numa mudança de patamar da nossa prime rate tupiniquim, da ordem de 34,29%. E aí, neste novo cenário de final de 2010 e fim da era Lula, como ficará o apetite dos bancos para o carregamento de suas carteiras com recebíveis imobiliários se, já atualmente, diversos agentes financeiros já se assanham para voltar à velha, tradicional e não menos nefasta relação incestuosa mantida com o banco central e o tesouro nacional para fins de uma “prazerosa” rolagem da dívida pública em poder do público que já anda na casa do R$ 1,5 trilhão? E a inflação genérica, que medida pelo IGP-M, tem uma expectativa de atingir a 8,03% em 2010, segundo a última FOCUS. Lembram que no ano passado o IGP-M fechou com uma deflação acumulada de -1,72%? Outro ingrediente para apimentar ainda mais os debates sobre tão importante matéria, diz respeito ao grau de endividamento da chamada classe “C”, também conhecida como classe média emergente, que outrora fazia parte das classes “D” e “E”, portanto, à margem do mercado de consumo, de um dia para o outro, simplesmente ambiciona ter um carro zero, casa própria, além dos já incorporados novos hábitos de consumo, tais como, computador com acesso à internet (com banda larga é lógico), TV a cabo, celular então, nem se fala. E tudo isto proporcionado, poderia se dizer, pela “democratização” do acesso ao crédito, que eu prefiro chamar de “populismo creditício”, uma vez que a oferta de crédito na economia brasileira tem crescido a um ritmo bastante superior ao da renda real. Em suma, estão os brasileiros emergentes em termos de acesso ao mercado de bens e serviços, ampliando seu grau de conforto e bem estar através de endividamento de médio e longo prazo, numa aposta otimista de que o emprego não somente será mantido ao longo do tempo, mas, principalmente acreditando atavicamente que o poder aquisitivo crescerá de forma sustentada e duradoura, tipo o “vôo da águia” e não mais a perversa ciclotimia do vôo da galinha que caracterizou o desempenho da economia brasileira durante 25 anos… Será?

Com a palavra, a equipe econômica do governo Lula e os pré-candidatos ao Palácio do Planalto…

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