Programa “O Primeiro Imóvel” – uma aposta vencedora

Quando analisamos a atual composição da pirâmide etária do país e as projeções dessa para o ano de 2010, que está logo ali, constatamos que é altamente expressivo o contingente populacional na faixa etária de 25 a 39 anos (ou que estarão nessa faixa nos próximos anos). São cerca de 24% da população total, onde se incluem jovens recém formados ingressando na vida profissional (que ainda residem com os pais ou pagam aluguel) e iniciando uma trajetória de ascensão econômica e social que permitirá que os mesmos possam, a partir de um programa como o “Primeiro Imóvel”, adentrar no mercado imobiliário na condição de adquirentes e com forte potencial para exercerem “up grade imobiliário” no futuro. Há vários fatores que contribuem para o sucesso de um programa como esse, em especial a promissora capacidade de mobilidade econômica e social ascendente que tais jovens possuem, durante o curso de suas vidas, compatibilizando a ascendência social e econômica, com formação e/ou aumento da família, adquirindo outros imóveis mais adequados a cada estágio de vida.

Na verdade, o programa “Primeiro Imóvel”, se constituirá na ignição que dará partida a uma nova dinâmica no mercado imobiliário. Será importante para resgatar a aposta em um comportamento salutar da economia, qual seja, a crença na prosperidade econômica e social dos indivíduos e atendimento aos anseios de bem estar dos mesmos. Esta foi a essência da idéia e proposição de desenvolvimento do programa.

No tocante à formatação e estabelecimento dos pilares de tal programa, propõe-se que ele possa funcionar como piloto do retorno de uma condição de demanda há muito clamada pelo setor, qual seja, a de permitir a dedução no Imposto de Renda (IRPF) da integralidade ou pelo menos parte dos juros pagos no financiamento imobiliário. Diga-se de passagem, que tal medida não resultaria em renúncia fiscal, uma vez que o incremento no volume de comercialização de imóveis novos e, conseqüente aumento, também, da produção imobiliária, geraria um efeito multiplicador de empregos, renda e impostos em toda a economia, o que compensaria econômica e financeiramente o fisco, em relação a uma possível perda de arrecadação inicial.

Imagina-se, também, que o programa “Primeiro Imóvel” deva contar com uma especial condição de financiar 100% do valor da unidade habitacional, uma vez que o público potencial demandante, não teria no seu estágio de vida, poupança suficiente para bancar a entrada no negócio. Sobretudo, é preciso considerar-se as dificuldades existentes pelo lado da demanda, uma vez que além do historicamente baixo poder aquisitivo da população nos últimos anos, em média, no Brasil, há uma baixíssima propensão média a poupar nos lares brasileiros, sendo que em inúmeros casos, a propensão média familiar a poupar, é até negativa, se considerar-se o uso do cheque especial, cartão de crédito, os quais criam, em muitas situações, dívidas que acabam comprometendo até mesmo a renda que será auferida no futuro.

Por sua vez, o valor do imóvel e do financiamento deve ser compatível com a realidade média de ganhos do público potencial demandante (na média, entre 5 e 20 salários mínimos mensais). Além disso, o prazo de amortização dos financiamentos no âmbito de tal programa deve ser mais amplo, propondo-se, por exemplo, 25 anos ou 30 anos. Também os juros devem ser compatíveis, – considerando-se as condições macroeconômicas hoje existentes -, mantendo-se neste patamar pelo prazo pleno de amortização, se durante este período, o mutuário mantiver um histórico de adimplência e pontualidade no pagamento das prestações.

Logicamente, os agentes financeiros que vierem a serem parceiros e operarem tal programa, deverão fazer uma aposta inteligente, aceitando uma redução de margem aqui para recuperá-la logo ali adiante, acreditando justamente na potencialmente elástica capacidade de mobilidade sócio-econômico do público-alvo do programa, de forma a cativá-lo para seus planos de fidelização.

Em consequência, na política de fidelização dos agentes financeiros, os clientes captados no âmbito do programa O Primeiro Imóvel, poderão contratar outros tradicionais produtos do setor financeiro, como seguros nas diversas modalidades, portfólios de investimentos e aplicações financeiras, planos de previdência privada, e tantos outros mais.  Ou seja, é a economia do ganha-ganha.

Já no sentido de vislumbrar-se a movimentação futura de um mercado de “up grade”, para aqueles que forem contemplados no programa “Primeiro Imóvel”, pode-se, por exemplo, conceder-se uma redução na taxa de juros e/ou alargamento do prazo de amortização para os adquirentes que mantiverem um histórico de adimplência e pontualidade no pagamento das prestações referentes ao programa. Tal condição deverá oportunamente, após termos uma formatação final do programa, ser negociada com os agentes financeiros, públicos ou privados, os quais forem convidados para serem parceiros.

Tem-se aí, portanto, apenas algumas idéias em relação aos pilares que poderão formatar um programa que permite vislumbrar uma boa oportunidade de movimentar a cadeia produtiva imobiliária, dado o seu notável padrão de articulação intersetorial que liga, desde fornecedores de matérias-primas, insumos diversos e equipamentos (que estão para trás na cadeia), até aquelas atividades de serviços (aluguéis, hotéis, consultorias, indústria e comércio de móveis e decoração, etc.), que estão para frente, considerando-se o seu impacto multiplicador sobre a economia em termos da geração de produto, renda, emprego, impostos, etc.

O  ritmo de formação das famílias é o principal fator determinante das necessidades habitacionais de um país, além é claro, da renda, elemento chave que exerce forte influencia nas decisões quanto ao melhor momento para formação da família bem como da sua ampliação com a chegada dos filhos e daí, a necessidade de se coabitar.

Neste aspecto, é importante ressaltar que o Brasil vive e viverá nas próximas décadas um cenário demográfico que ensejará alvissareiras oportunidades de negócios não somente para as construtoras e incorporadoras, mas para todas as empresas integrantes dos diferentes elos que formam a cadeia produtiva da indústria da construção.

Sobretudo, o ressurgimento do mercado imobiliário nacional está e estará nos próximos tempos, condicionado pela dinâmica demográfica do país, onde temos cerca de 1/4 da população brasileira na faixa etária entre 25 e 39 anos, público-alvo do primeiro imóvel. Cerca de 1,3 milhão de novas famílias são e serão formadas por ano daqui até por volta de 2030. Sem dúvida, uma gigantesca demanda reprimida por habitação, bem-estar e prosperidade.

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