Um olhar sobre o crédito imobiliário

O Brasil é um país que há muitos anos tem uma forte “propensão marginal a consumir”. Mesmo após o forte crescimento do consumo após o ajuste da moeda, ocorrido com o Plano Real, a “fome” do brasileiro, nesse campo,  não foi satisfeita. Parte dessa situação deriva do grande número de famílias que ficaram, durante décadas, abaixo da linha de pobreza e mal subsistiram e parte porque mesmo as famílias pertencentes à classe C tiveram sempre dificuldades para comprar produtos menos necessários para a sua sobrevivência. Na prática o consumo em nosso país, durante o período 1970/2000, ficou nas mãos de famílias das classes A e B, representando não mais do que 25% da população brasileira.

Com as mudanças macroeconômicas que ocorreram após 2004/2005 representadas principalmente pelo incremento aos programas sociais que tinham sido implementados no governo anterior, aumentos reais do salário mínimo, cujo resultado se transforma imediatamente em consumo, expansão do crédito sem seletividade e, principalmente, um forte inchaço das despesas públicas, deram ao país uma falsa sensação de que nossos problemas seculares estavam definitivamente resolvidos, de tal forma que as famílias se sentiram com maior poder de compra e partiram para o consumo.

Nos anos seguintes, o consumo foi ainda mais inflado através da redução forçada nas taxas de juros, principalmente após 2010, quando o Banco Central perdeu sua independência. A principal consequência desse fato, foi o crescimento dos preços, já que o Brasil, por falta de política industrial e falta de investimento em infraestrutura, passou a ser o país de preços médios extremamente elevados, quando se compara os mesmos produtos e serviços nos países desenvolvidos, e um grande importador de produtos facilmente fabricáveis internamente. Nesse contexto se insere o crescimento de preços no mercado imobiliário.

O Brasil tem um déficit estimado em cerca de 10 milhões de residências minimamente condignas. Com crédito farto, juros subsidiados e longo prazo para pagar, houve uma corrida para a compra de imóveis, desproporcional à oferta. Como consequência os preços começaram a subir. Um apartamento de dois quartos (80 metros quadrados) nos bairros mais nobres das grandes capitais brasileiras chegou a custar cerca de R$ 16 mil o metro quadrado, valor equivalente a imóveis existentes em lugares “premium” de países desenvolvidos. É evidente que inflar a demanda sem a consequente oferta disponível, provoca há séculos aumento de preços. Por mais que se queira eliminar a lei da oferta e procura, buscando explicações esotéricas para os aumentos de preços, tais como a crise internacional, o movimentos dos Bancos Centrais dos países ricos etc, sempre que faltar produtos para um determinado nível de demanda, os preços crescem. E foi isso que ocorreu com o mercado imobiliário brasileiro.

Atualmente, há um certo esgotamento da demanda em função dos preços correntes ainda elevados, razão pela qual esses preços começam a cair. Os primeiros sinais são os “feirões” de imóveis que estão se espalhando pelo país. Em seguida estão aparecendo sinais claros de que não é mais possível vender a quantidade de imóveis que foram vendidos em anos anteriores, aos preços ainda vigentes e por fim a situação na qual ficaram grandes empresas de construção civil, por terem apostado todas as fichas em imóveis para as classes menos favorecidas, na certeza de que, independentemente do preço, esses imóveis seriam vendidos. Isso não quer dizer que vender imóveis no Brasil é um mau negócio. Além disso, caso o crédito imobiliário continue disponível, o mercado será de demanda ainda durante muitos anos. A questão fundamental é se o governo vai conseguir ajustar a demanda para o oferta existente, de tal forma que os preços tornem os imóveis mais atrativos para famílias de baixa renda, que são aquelas que engrossam o déficit habitacional brasileiro. Basta lembrar que aqui o crédito imobiliário mal passa de 7% do PIB enquanto que existem países, como o Chile, onde esse volume é várias vezes maior. No entanto, não existem registros de que no Chile os preços dos imóveis dispararam em função da disponibilidade de crédito.

A questão da demanda por imóveis, dos preços extremamente elevados e da manutenção ou não do crédito, sem o qual muitas famílias jamais chegarão ao imóveis próprio, é parte de um contexto muito mais amplo que tem tudo a ver com a política econômica preferida do governo e com a falta de visão de longo prazo mostrada por essa política, que tenta com “remendos” resolver os problemas do momento. Basta citar que entre 7 de abril de 2011 (aumento de 100% no IOF para pessoas físicas) e 25 de outubro de 2012 (2ª prorrogação do fim do IPI para os automóveis), foram tomadas 14 medidas tópicas, sem nenhum efeito macroeconômico relevante. Apenas setores com forte influência política (como o automobilístico) receberam benesses que não repercutiram na economia como um todo.

O governo atual, sequência do anterior, acreditou que inflar o consumo seria suficiente para garantir um crescimento aceitável para o PIB, durante alguns anos. A ilusão do crescimento de 2010 (mero efeito estatístico do resultado negativo de 2009) pareceu suficiente para que o Brasil continuasse crescendo entre 4,5% e 5% ao ano. Na verdade, o próprio mercado financeiro foi levado a acreditar que isso realmente aconteceria. A estimativa do boletim Focus da primeira semana de janeiro de 2011 para o crescimento de 2012 era de 4,5% e não de 0,9% como aconteceu. Este ano, todos continuam acreditando que o 2º semestre vai salvar o PIB brasileiro através, mais uma vez, do incremento do consumo. Essa tem sido a aposta dos responsáveis pela condução econômica do país. O último boletim Focus é um pouco mais pessimista e aponta para um crescimento este ano de 3,0%. Supondo-se que esse número se confirme (o que é pouco provável) por efeito estatístico teremos um crescimento de 2,0% entre 20012 e 2013.

Diante desses fatos, a menos que a política econômica atual seja radicalmente modificada e o Banco Central volte a ter a autonomia que manteve durante os oito anos do governo Lula, continuaremos a ter “mais do mesmo” como ocorreu nos últimos dois anos.